西安限購(gòu)新政：出租一套后可再獲一套購(gòu)房資格
西安樓市再出新政策，本次政策主要在限購(gòu)資格上進(jìn)行了大的調(diào)整，這是西安在528新政之后做出第一次大的改變。居民存量住房納入保障性租賃住房管理并正式簽訂相關(guān)合同后，有關(guān)家庭方可在西安市限購(gòu)區(qū)獲得新增購(gòu)買一套住房資格，具體政策如下。
各區(qū)縣、西咸新區(qū)、各開發(fā)區(qū)住建局，局機(jī)關(guān)各處室、直屬事業(yè)單位，各相關(guān)單位、企業(yè)：
為加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，完善我市保障性租賃住房政策，通過盤活居民存量住房方式增加我市保障性租賃住房房源供給，西安市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室制定了《西安市居民存量住房用于保障性租賃住房操作指南》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
西安市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室
2022年8月19日
西安市居民存量住房用于保障性租賃住房操作指南
為加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，完善我市保障性租賃住房政策，通過盤活居民存量住房方式增加我市保障性租賃住房房源供給，根據(jù)《陜西省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》（陜政辦發(fā)〔2021〕40號(hào)）、《西安市人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》（市政辦發(fā)〔2022〕4號(hào)），結(jié)合我市實(shí)際，制定本操作指南。
第一條 房源條件
申請(qǐng)納入保障性租賃住房，在符合安全要求、尊重自愿前提下，還須符合以下條件：
（一）住房位于我市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)且已取得房屋權(quán)屬證書；
（二）無權(quán)屬糾紛且無查封登記、限制信息；
（三）具備基本入住條件。
第二條 認(rèn)定流程
（一）房源入庫(kù)申請(qǐng)。申請(qǐng)人登錄市住建局門戶網(wǎng)站“西安市保障性租賃住房網(wǎng)上服務(wù)平臺(tái)”（以下簡(jiǎn)稱“服務(wù)平臺(tái)”），閱知《西安市居民存量房用于保障性租賃住房權(quán)利義務(wù)告知書》，從“服務(wù)平臺(tái)”的企業(yè)庫(kù)中自主選擇一家運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)，填報(bào)個(gè)人房屋、家庭成員（配偶及未成年子女）信息，上傳以下申請(qǐng)資料：
1. 房屋產(chǎn)權(quán)人身份證件；
2. 房屋權(quán)屬證書；
（二）現(xiàn)場(chǎng)核驗(yàn)。運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)對(duì)申請(qǐng)人住房情況進(jìn)行實(shí)地核查，住房符合申請(qǐng)條件且與申請(qǐng)人就承租方式等事宜達(dá)成一致意見后，雙方簽訂《保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)服務(wù)協(xié)議》。運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)將《保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)服務(wù)協(xié)議》、申請(qǐng)人家庭成員資料、住房實(shí)景影像資料上傳至“服務(wù)平臺(tái)”。
（三）審核認(rèn)定。申請(qǐng)人住房所在區(qū)縣、開發(fā)區(qū)住建部門負(fù)責(zé)在“服務(wù)平臺(tái)”對(duì)申請(qǐng)人和房源信息等數(shù)據(jù)進(jìn)行審核。材料不全或不符合要求的，在1個(gè)工作日內(nèi)，一次性告知居民及運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)需要補(bǔ)正的材料。審核通過并進(jìn)行房源公示后，“服務(wù)平臺(tái)”生成《西安市居民存量住房用于保障性租賃住房認(rèn)定書》，區(qū)縣、開發(fā)區(qū)住建部門將房屋信息推送市保障性住房管理中心（以下簡(jiǎn)稱“市保障中心”），市保障中心負(fù)責(zé)將住房納入保障性租賃住房房源庫(kù)，并定期發(fā)布房源信息。
第三條 租賃管理
（一）運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)。按照“穩(wěn)妥實(shí)施、有序推進(jìn)”的原則，先選擇西安市住房租賃管理有限公司、西安君時(shí)住房租賃管理有限公司、陜西永恬居商務(wù)服務(wù)有限公司、西安市安居樂筑住房租賃有限公司作為試點(diǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)。同時(shí)鼓勵(lì)專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)自愿申請(qǐng)參與居民存量住房用于保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，擇優(yōu)選取納入保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)庫(kù)，并實(shí)行績(jī)效考核和動(dòng)態(tài)管理。
運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)居民存量住房用于保障性租賃住房出租運(yùn)營(yíng)管理，主要承擔(dān)房源核查、房源帶看、簽約備案、日常巡查、安全隱患排查等工作。
（二）租賃方式。根據(jù)運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)與居民協(xié)商結(jié)果，居民可選擇直接將住房出租給符合保租房申請(qǐng)條件的承租人，運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)為居民提供第三方委托運(yùn)營(yíng)服務(wù)。居民也可選擇將所屬住房出租給運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)并委托企業(yè)租賃運(yùn)營(yíng)。
（三）納管期限。居民存量住房用于保障性租賃住房管理的，5年內(nèi)不得上市交易（包括轉(zhuǎn)讓、市場(chǎng)租賃等），通過房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)進(jìn)行限制，期限以《西安市居民存量住房用于保障性租賃住房認(rèn)定書》發(fā)布之日起計(jì)算。因法院判決、繼承等情形辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，該套住房仍須作為保障性租賃住房直至5年期滿。
第四條 租賃申請(qǐng)
申請(qǐng)人根據(jù)“服務(wù)平臺(tái)”發(fā)布的房源信息實(shí)時(shí)申請(qǐng)保障性租賃住房資格，保障性租賃住房資格審核按照《西安市保障性租賃住房資格審核及分配暫行規(guī)定》執(zhí)行。
同一房源有多個(gè)申請(qǐng)人的，運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)按照審核通過時(shí)間，依次安排看房選房，直至簽訂租賃合同。
第五條 合同管理
（一）合同簽訂。居民選擇運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)作為第三方委托運(yùn)營(yíng)的，出租人（產(chǎn)權(quán)人）、承租人、運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)三方通過“服務(wù)平臺(tái)”簽訂三方住房租賃合同，并按相關(guān)規(guī)定辦理住房租賃網(wǎng)簽備案。
居民選擇將所屬住房出租給運(yùn)營(yíng)企業(yè)并委托企業(yè)租賃運(yùn)營(yíng)的，雙方當(dāng)事人依據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》簽訂房屋租賃合同并網(wǎng)簽備案；運(yùn)營(yíng)企業(yè)將委托住房轉(zhuǎn)租給次承租人時(shí)，應(yīng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定簽訂房屋租賃合同并網(wǎng)簽備案。
（二）合同時(shí)限。納入保障性租賃住房管理后，租賃合同期限最長(zhǎng)不超過5年。承租人因工作、生活需要，經(jīng)與住房租賃合同相對(duì)方協(xié)商一致后，可提前解除租賃合同，違約方按照租賃合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。
第六條 費(fèi)用收繳
（一）租金收取。租金按月或按季度收取，不得一次性收取超過3個(gè)月的租金，押金不得超過1個(gè)月租金。居民選擇將所屬住房出租給運(yùn)營(yíng)企業(yè)并委托企業(yè)租賃運(yùn)營(yíng)的，應(yīng)按照我市住房租賃資金監(jiān)管相關(guān)規(guī)定將租金及押金納入資金監(jiān)管賬戶。
（二）服務(wù)費(fèi)收取。居民選擇運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)作為第三方委托運(yùn)營(yíng)的，出租人應(yīng)按合同約定在完成住房租賃網(wǎng)簽備案后，向運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)支付運(yùn)營(yíng)服務(wù)費(fèi)。
第七條 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
（一）租金標(biāo)準(zhǔn)。保障性租賃住房租金按照“租賃運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)可持續(xù)、租戶可負(fù)擔(dān)”的原則，接受政府指導(dǎo)。租金標(biāo)準(zhǔn)按不高于同地段、同品質(zhì)的市場(chǎng)租賃住房評(píng)估租金的90%執(zhí)行。
（二）服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在“服務(wù)平臺(tái)”公示服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)費(fèi)應(yīng)低于行業(yè)平均標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)降低服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第八條 運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)權(quán)利義務(wù)
運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)遵守國(guó)家和省、市保障性租賃住房相關(guān)規(guī)定和《保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)承諾書》中有關(guān)承諾事項(xiàng)，按照法律法規(guī)規(guī)定、合同約定履行相關(guān)權(quán)利義務(wù)。
（一）權(quán)利
1．自愿申請(qǐng)參與居民存量住房用于保障性租賃住房的運(yùn)營(yíng)服務(wù)；
2．按照運(yùn)營(yíng)服務(wù)協(xié)議約定收取服務(wù)費(fèi)；
3．運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)如不再開展運(yùn)營(yíng)服務(wù)，與所有出租人協(xié)商一致，并選定后續(xù)運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)，完成費(fèi)用清算，經(jīng)市住房建設(shè)主管部門同意后可退出企業(yè)庫(kù)；
4．出租人、承租人有損害公共利益或他人合法權(quán)益行為的，運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)可按照法律法規(guī)規(guī)定和合同約定，要求行為人停止實(shí)施損害行為；
5．依法享有法律法規(guī)規(guī)定和合同約定的其他權(quán)利。
（二）義務(wù)
1．負(fù)責(zé)房源核驗(yàn)、房源帶看、承租人資格核驗(yàn)、簽約備案等；
2．負(fù)責(zé)保障性租賃住房日常管理，開展房屋使用情況巡查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為及時(shí)制止、記錄、上報(bào)；
3．開展消防、用電、燃?xì)獾劝踩[患巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)報(bào)告相應(yīng)主管部門，配合做好租金、水、電、氣、物業(yè)服務(wù)等費(fèi)用查驗(yàn)；
4．建立投訴處理機(jī)制，配合相關(guān)部門開展矛盾糾紛調(diào)處工作；
5．履行國(guó)家和省、市保障性租賃住房政策規(guī)定及合同約定的其他義務(wù)。
運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)違反有關(guān)規(guī)定或合同約定，不履行上述義務(wù)，視情節(jié)輕重，將采取聯(lián)合失信公示、取消入庫(kù)資格等措施；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。
第九條 出租人權(quán)利義務(wù)
出租人應(yīng)遵守國(guó)家和省、市保障性租賃住房相關(guān)規(guī)定和《居民自愿將存量住房用于保障性租賃住房承諾書》中有關(guān)承諾事項(xiàng)，按照法律法規(guī)規(guī)定和合同約定履行相關(guān)權(quán)利義務(wù)。
（一）權(quán)利
1．自愿申請(qǐng)將存量住房納入保障性租賃住房；
2．可通過“服務(wù)平臺(tái)”在企業(yè)庫(kù)中選擇運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)，依法依規(guī)與承租人、運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)協(xié)商租賃事宜；
3．按照租賃合同約定收取租金、押金；
4．住房租賃合同期滿或者解除，承租人未按合同約定騰退的，出租人可依法要求承租人騰退住房；
5．承租人有損害公共利益或他人合法權(quán)益的行為，出租人可依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求承租人停止實(shí)施損害行為；
6．住房被納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，出租人家庭可在限購(gòu)區(qū)域獲得新增購(gòu)買一套住房的資格；
7．依法享有法律法規(guī)規(guī)定和合同約定的其它權(quán)利。
（二）義務(wù)
1．居民存量住房用于保障性租賃住房的，必須符合安全要求，并同時(shí)符合：已取得權(quán)屬證書，無權(quán)屬糾紛且無查封登記及其他權(quán)利限制信息，具備基本入住條件。租賃期間，按合同約定承擔(dān)住房和設(shè)施設(shè)備維修義務(wù)；
2．保障性租賃住房租金接受政府指導(dǎo)，租金標(biāo)準(zhǔn)不高于同地段、同品質(zhì)的市場(chǎng)租賃住房評(píng)估租金的90%；
3．配合運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)開展住房租賃工作；
4．保障性租賃住房應(yīng)該通過“服務(wù)平臺(tái)”出租給符合條件的承租人，并告知承租人房屋及設(shè)施設(shè)備安全使用注意事項(xiàng)；
5．存量住房用于保障性租賃住房的，將納入“服務(wù)平臺(tái)”統(tǒng)一管理，5年內(nèi)不得上市交易（包括轉(zhuǎn)讓、市場(chǎng)租賃等）；
6. 存量住房用于保障性租賃住房的，出租人應(yīng)授權(quán)相關(guān)職能部門核驗(yàn)其房屋的不動(dòng)產(chǎn)登記及相關(guān)信息；
7．履行國(guó)家和省、市保障性租賃住房政策規(guī)定和《居民自愿將存量住房用于保障性租賃住房承諾書》約定的其他義務(wù)。
出租人違反有關(guān)規(guī)定或合同約定，不履行上述義務(wù)，視情節(jié)輕重，將采取對(duì)出租住房和通過出租住房獲得資格購(gòu)買的住房進(jìn)行房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記限制、納入失信行為信用信息檔案等措施；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。
第十條 承租人權(quán)利義務(wù)
承租人應(yīng)遵守國(guó)家和省、市保障性租賃住房相關(guān)規(guī)定，按照法律法規(guī)規(guī)定和合同約定履行相關(guān)權(quán)利義務(wù)。
（一）權(quán)利
1．可通過“服務(wù)平臺(tái)”依法依規(guī)與出租人協(xié)商租賃事宜；
2．可享受保障性租賃住房租金優(yōu)惠政策；
3．因工作、生活需要可與運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)、出租人協(xié)商一致后提前解除租賃合同；
4．租賃期限屆滿，住房繼續(xù)出租的，原承租人同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)；
5．依法享有法律法規(guī)規(guī)定和合同約定的其他權(quán)利。
（二）義務(wù)
1．配合運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)開展住房租賃工作；
2．按照合同約定規(guī)范租住保障性租賃住房，不得在保障性租賃住房?jī)?nèi)從事違法違規(guī)活動(dòng)，不得將承租的住房轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、分租；
3．按照合同約定合理使用住房及室內(nèi)設(shè)施設(shè)備，配合出租人、運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)及有關(guān)部門進(jìn)行安全檢查，發(fā)現(xiàn)消防、燃?xì)?、治安等安全隱患及時(shí)報(bào)告，并按規(guī)定及合同約定由相應(yīng)責(zé)任主體處理。
4．按合同約定及時(shí)繳納租金及水、電、氣、網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)服務(wù)等費(fèi)用，合同解除后，應(yīng)及時(shí)騰退承租住房；
5．履行國(guó)家和省、市保障性租賃住房政策規(guī)定的其他義務(wù)。
承租人違反有關(guān)規(guī)定或合同約定，不履行上述義務(wù)，視情節(jié)輕重，將采取取消保障性租賃住房資格、納入失信行為信用信息檔案等措施；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。
第十一條 資格取得
居民存量住房納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，居民家庭方可在我市限購(gòu)區(qū)域獲得新增購(gòu)買一套住房資格。
居民家庭一次或多次，將一套或多套住房用于保障性租賃住房的，均只能獲得一次性購(gòu)買一套住房的資格。居民將家庭名下唯一住房用于保障性租賃住房的，不認(rèn)定為無房家庭。
第十二條 房源退出
納入保障性租賃住房管理5年期滿后，不再繼續(xù)納管的，可申請(qǐng)退出保障性租賃住房房源庫(kù)，同時(shí)解除上市交易限制。
納入保障性租賃住房管理后，居民未獲得新增購(gòu)房資格或已取得新增購(gòu)房資格但未購(gòu)房的，可申請(qǐng)?zhí)崆巴顺霰Ｕ闲宰赓U住房房源庫(kù)，經(jīng)審核后可解除上市交易限制，同時(shí)取消該政策所支持的新增購(gòu)房資格。
第十三條 部門職責(zé)
市住房建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)保障性租賃住房的政策制定、“服務(wù)平臺(tái)”建設(shè)及維護(hù)管理等工作；負(fù)責(zé)保障性租賃住房的政策指導(dǎo)、行業(yè)監(jiān)管。
市公安局、市資源規(guī)劃、市市場(chǎng)監(jiān)管局、市大數(shù)據(jù)局等部門，按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)做好戶籍、居住證、不動(dòng)產(chǎn)登記等數(shù)據(jù)信息的核驗(yàn)、推送工作，確保數(shù)據(jù)及時(shí)共享和互聯(lián)互通。
各區(qū)縣、開發(fā)區(qū)管委會(huì)是發(fā)展保障性租賃住房的責(zé)任主體，負(fù)責(zé)房源入庫(kù)及退出審核、申請(qǐng)人資格審核、違規(guī)行為調(diào)查核實(shí)、信訪回復(fù)、指導(dǎo)運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)調(diào)解租賃雙方矛盾糾紛等工作。
第十四條 試行期限
本操作指南自2022年8月29日起施行，有效期5年。
關(guān)于什么樣的住房可以申請(qǐng)納入保障性租賃住房？西安住建官方提到在房源條件方面，申請(qǐng)納入保障性租賃住房的存量住房，必須符合安全要求，同時(shí)還須符合以下3個(gè)條件：
（一）住房位于我市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)且已取得房屋權(quán)屬證書；
（二）無權(quán)屬糾紛且無查封登記、限制信息；
（三）具備基本入住條件。
至于對(duì)承租人租住保障性租賃住房有哪些要求？官方表示按照合同約定規(guī)范租住保障性租賃住房，不得在保障性租賃住房?jī)?nèi)從事違法違規(guī)活動(dòng)，不得將承租的住房轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、分租，合理使用住房及室內(nèi)設(shè)施設(shè)備，不得有違法改建、擅自改變用途等其他違規(guī)行為，如違反相關(guān)規(guī)定將依法依規(guī)處理。