2、個(gè)別在售項(xiàng)目中配有少量12F左右1T2戶產(chǎn)品或8F左右的1T2戶產(chǎn)品，
售價(jià)比17F及更高物業(yè)產(chǎn)品的價(jià)格高出300元/㎡左右，客戶接受度較高。
3、少部分項(xiàng)目存在23F—26F的高層物業(yè)，以2T4戶為主，
售價(jià)上明顯要比同樓盤(pán)其他物業(yè)便宜很多，同時(shí)在銷售速度上存在滯銷現(xiàn)象。
高層物業(yè)雖然可以提高容積率，土地樓面價(jià)可以比同地塊其他物業(yè)樓面價(jià)便宜200元左右，
但是從銷售價(jià)格和銷售速度來(lái)看，高層物業(yè)產(chǎn)品存在很大問(wèn)題。
4、整個(gè)縣城高品質(zhì)的帶庭院的洋房、大平層產(chǎn)品、復(fù)式產(chǎn)品或疊加別墅等產(chǎn)品沒(méi)有，
因這類產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)客群較少，對(duì)開(kāi)發(fā)商的綜合開(kāi)發(fā)能力要求極高，
該類型物業(yè)目前存在市場(chǎng)空白，但有一定的市場(chǎng)空間和利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)可能。
二、市場(chǎng)在售主要物業(yè)戶型面積及價(jià)格表現(xiàn)
1、因購(gòu)房客戶置業(yè)目的及功能方面的變化，過(guò)去幾年傳統(tǒng)兩房產(chǎn)品已明顯退出市場(chǎng)，
繼而以功能型100㎡左右小三室（三房?jī)蓮d一廚兩衛(wèi)+陽(yáng)臺(tái)）成為市場(chǎng)剛需熱銷產(chǎn)品，
各項(xiàng)目該戶型段的產(chǎn)品去化速度明顯較好。
2、傳統(tǒng)的110㎡-130㎡左右的正常三房（三房?jī)蓮d一廚兩衛(wèi)+陽(yáng)臺(tái)）為市場(chǎng)主流供應(yīng)產(chǎn)品，
主要表現(xiàn)為客廳+2個(gè)臥室朝南的戶型客戶接受度明顯高于客廳+1個(gè)臥室朝南、
或客廳朝北或客廳居中南北為臥室的戶型產(chǎn)品，
戶型存在明顯不足及劣勢(shì)的項(xiàng)目滯銷最為嚴(yán)重。
3、市場(chǎng)在售的大戶型產(chǎn)品普遍銷售較慢，
特別是140㎡以上三房、150㎡以上四房滯銷現(xiàn)象明顯，去化速速十分緩慢；
頂樓+1型180㎡以上復(fù)式戶型因面積大、頂層漏水等不利因素，銷售存在很大困難。
4、目前市場(chǎng)正常銷售均價(jià)在4500元/㎡左右；
因地段、產(chǎn)品類型差異等因素影響，單價(jià)在4300元/㎡左右時(shí)，客戶接受度顯著提高；
單價(jià)高于4700元/㎡時(shí)客戶抗性明顯增強(qiáng)；
市場(chǎng)價(jià)格差異很小，客戶對(duì)單價(jià)十分敏感，溢價(jià)空間小。
單套總價(jià)在550000元左右時(shí)客戶接受度較好；450000元左右時(shí)明顯熱銷；
而單套價(jià)格高于650000元甚至更高時(shí)，銷售壓力明顯增大。
三、各項(xiàng)目主要配套及產(chǎn)品核心優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)
1、教育配套：各項(xiàng)目主要是借助項(xiàng)目較近距離的社會(huì)性幼兒園和小學(xué)、
初中加分；在社區(qū)自身配套上有個(gè)別項(xiàng)目自建有社區(qū)幼兒園，
但不論是已經(jīng)經(jīng)營(yíng)的幼兒園還是將來(lái)待建的幼兒園，
都只是停留在“社區(qū)幼兒園'這一概念上，
沒(méi)有自己特色或者說(shuō)對(duì)業(yè)主有什么真正的利好，都還十分模糊。
2、室內(nèi)供暖：目前主要兩種方式
（1）采用天然氣壁掛鍋爐自己供暖氣，部分項(xiàng)目熱水管道開(kāi)發(fā)商鋪設(shè)到位，
部分項(xiàng)目讓客戶自己鋪設(shè)；（2）采用地源熱泵中央空調(diào)方式。
前者較為普遍，客戶接受度較高；后者以此來(lái)提高項(xiàng)目品質(zhì)，
但結(jié)果因?yàn)槌杀驹黾邮蹆r(jià)提高，同時(shí)客戶的體驗(yàn)性無(wú)法立即顯現(xiàn)和后期使用費(fèi)用較高，
效果反而不理想。
3、地下及地上車庫(kù)停車問(wèn)題：大部分新項(xiàng)目都建有地下部分，采用嚴(yán)格的地下停車，
人車分流模式，地下停車位在8-10萬(wàn)一個(gè)；
地上車庫(kù)的售價(jià)在5000元/㎡左右，兼有儲(chǔ)物室功能，車庫(kù)停車接受度較高；
絕大部分項(xiàng)目在電動(dòng)汽車充電、電動(dòng)摩托車、自行車停放等方面幾乎還沒(méi)有考慮。
車位租售及后期車輛管理收費(fèi)等方面也存在空白，十分模糊，說(shuō)不清楚。
4、其它用材細(xì)節(jié)方面：在項(xiàng)目主要用材方面基本存于模糊化認(rèn)識(shí)，
給客戶說(shuō)法停留在“品牌”二字上，缺少“工法展示”和讓客戶信以為真的樣板體驗(yàn)，
連置業(yè)顧問(wèn)自身都說(shuō)不清楚，
如鋼筋混凝土用材、管道電纜用材、門(mén)窗玻璃、電梯等基礎(chǔ)建主要建筑用材方面。
5、物業(yè)收費(fèi)及服務(wù)：物業(yè)收費(fèi)普遍在1元左右，
但幾乎只是個(gè)收物業(yè)費(fèi)的公司，門(mén)衛(wèi)、保安、保潔員組成。
物業(yè)服務(wù)幾乎是空白，無(wú)從談起。
四、項(xiàng)目銷售及營(yíng)銷推廣方面的專業(yè)表現(xiàn)
1、目前在售樓盤(pán)約14個(gè)，
在項(xiàng)目整體營(yíng)銷方面做的比較專業(yè)的僅“縉頤御璟上城”一個(gè)樓盤(pán)，
其在項(xiàng)目營(yíng)銷展示、營(yíng)銷體驗(yàn)、銷售執(zhí)行、渠道拓客、線上推廣、
廣告畫(huà)面表現(xiàn)方面都較為專業(yè)；
有成熟專業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)和專業(yè)的營(yíng)銷策劃推廣公司服務(wù)。
其他項(xiàng)目基本停留在坐銷售模式，銷售執(zhí)行不專業(yè)，整合推廣無(wú)從談起，
基本是坐等客戶上門(mén)，偶然下鄉(xiāng)派發(fā)單頁(yè)和做一些戶外墻體廣告宣傳。
專業(yè)的“五點(diǎn)一線”營(yíng)銷體系無(wú)從建立。
2、各樓盤(pán)在銷售團(tuán)隊(duì)專業(yè)講解和談客執(zhí)行方面絕大部分項(xiàng)目綜合表現(xiàn)很差，
基本停留在客戶進(jìn)門(mén)就問(wèn)“你要多大的…？”
簡(jiǎn)單的與客戶一問(wèn)一答式溝通，不能引導(dǎo)客戶，
挖掘客戶需求，做全面系統(tǒng)專業(yè)的講解，
對(duì)自己項(xiàng)目的理解認(rèn)識(shí)處于一知半解的狀態(tài)。
在廣告推廣和廣告畫(huà)面展示方面，大部分項(xiàng)目表現(xiàn)十分隨意，
有的項(xiàng)目最基本的戶型圖都沒(méi)有色調(diào)統(tǒng)一、大小一致的印刷單頁(yè)，
臨時(shí)A4黑白打印普遍存在。
3、各項(xiàng)目線上整合推廣普遍欠缺，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷上明顯滯后，
通過(guò)最常用的“百度”搜索項(xiàng)目后，在網(wǎng)站上幾乎找不項(xiàng)目的基本信息、
銷售信息；大部分項(xiàng)目也沒(méi)有項(xiàng)目官方微信訂閱號(hào)、微博、
專業(yè)網(wǎng)站等自媒體營(yíng)銷手段。主要靠線下推廣，
偶然派發(fā)單頁(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體廣告等方式獲客；
系統(tǒng)的日常營(yíng)銷活動(dòng)等更是無(wú)從談起。
五、市場(chǎng)存貨量統(tǒng)計(jì)及去化周期預(yù)估
1、洋縣房地產(chǎn)市場(chǎng)在售樓盤(pán)大約14個(gè)左右；
加之已經(jīng)拍賣即將開(kāi)發(fā)的土約150畝（按照可建商品房約250000㎡，約2000套估算）。
可以預(yù)見(jiàn)的是：洋縣在未來(lái)3年內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供貨量可達(dá)9500套，
市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，貨量嚴(yán)重供大于求。
2、洋縣房地產(chǎn)市場(chǎng)從2008年初步起步開(kāi)發(fā)，
經(jīng)歷了2008年—2012年四年上升期；
2013年——2016四年滯銷期；
2017年——2020四年再一輪量?jī)r(jià)齊漲期。
2021年開(kāi)始明顯進(jìn)入下滑周期……
目前，各項(xiàng)目平均月去化在15-20套左右，
年去化大部分在200套以內(nèi)；市場(chǎng)所有項(xiàng)目年去化在2000-2500套之間；
洋縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體去化周期在4-5年之間，市場(chǎng)形勢(shì)十分嚴(yán)峻。
以上為西安尚略房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃公司
對(duì)洋縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研后的主要市場(chǎng)結(jié)論，
僅代表公司策劃團(tuán)隊(duì)對(duì)洋縣目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)和判斷，
不作為任何公司投資地產(chǎn)或個(gè)人購(gòu)房置業(yè)的參考依據(jù)。
（調(diào)研日期：2021年9月）